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老旧小区改造进入加速期

2020-09-10 10:44:05 来源:人民网

随着三季度进入尾声,各地老旧小区改造建设进入加速期。日前,筑福集团董事长董有接受记者采访时指出,最近几个月,老旧小区市场的变化可以用排山倒海来形容。除改造进度大幅提速外,资本方参与热情也明显提高。以改善生活质量为目的的配套设施建设,是改造过程中最重要的投资方向。这些配套设施在形成稳定现金流后,可以通过证券化等方式实现前期资本的退出,解决老旧小区建设中的出资问题。

改造提速

住房和城乡建设部摸底情况显示,需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米,2000年之后建成的一些小区也有改造需要。第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算,平均每个社区改造所需资金约850万元,每平方米所需改造资金280元。

“老旧小区改造作为惠及民生、拉动基建的重要抓手,各地政府普遍较为重视。从近期多地披露的老旧小区改造进度可以看出,上半年受疫情影响,各地开工建设速度整体放缓,下半年提速动作明显。”董有强调。

按照国家要求,到2022年要基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”末,结合各地实际,力争基本完成2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

记者观察到,目前各地陆续披露老旧小区改造进度,部分地区完成进度较快。

针对老旧小区改造中参与方的资质,董有指出,在建设过程中需要有意识地引入物业管理,物业管理的作用要比单纯的旧改建设重要很多。在老旧小区改造完成后,持续性的物业服务是保护老旧小区改造成果的关键。相比之下,做开发建设的企业进入老旧小区改造后,会面临与新房开发完全不同的情况。

资金仍是关键

由于老旧小区改造体量较大,改造过程中的资金问题仍是关键。以湖南株洲市为例,该地区老旧小区涉及改造户数约10万户。除部分可利用棚户区改造和国家“三供一业”分离移交改造政策资金以外,仍有约10亿元需通过市区两级财政或市场化投入,资金缺口较大。

2020年,全国要完成新开工改造城镇老旧小区3.9万个,在建设过程中,普遍面临资金不足的难题。这就需要引入社会资本进行广泛参与,在公益和商业之间实现平衡。

董有称,针对老旧小区改造存在的问题,公司提出了一种BTO模式。在BTO模式中形成的资产包,通过类REITs等手段进行资产证券化。以社区停车为例,将一个地区的停车位集中规划,形成规模效应,加入智能化运营元素提升效率的同时,增加资产后期产生的现金流。停车场作为老旧小区改造中的一项资产,可以产生稳定的现金流,形成可以证券化的资产包,间接实现前期资本的有效退出。

他指出,目前社会资本参与旧改项目的案例仍屈指可数,对于重点地区,如长三角、“一带一路”沿线省份,需要示范类项目供更多民营企业、民间资本参考借鉴,进行更加广泛的复制,才能让更多老旧小区居民受益,带动更多二、三线城市经济发展。(据人民网)

编辑:梁轶伦
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