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三问现状:河源楼市真的“总体平稳”吗?

2015-04-28 22:06:28 来源:河源日报 谢雨 刘志巧 吴俊杰

春节过后半个多月,河源迎来第一个新项目开盘,新产品还是有一定的市场。 本报记者 刘志巧 摄

稳定楼市,明确成为国家15部委的要务!国务院4月10日发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见,其中第六章提到:15部委负责“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。

在目前国内经济进入新常态、经济下行压力大的背景下,地方楼市能“保持平稳”水平,无论是对政府与开发商而言,还是对购房者来说,都应该是最理想的状态了。

那么,河源楼市形势到底如何?市主要领导在3月27日举行的市区房地产企业座谈会上表示:我市房地产市场总体平稳,市委、市政府将继续支持引导房地产企业健康发展。

销售稳中有升,品牌楼盘受青睐

在我们身边总有一种声音:“房子不好卖了。”相对于原来楼市的疯狂,确实是节奏放缓了。但记者在调查中了解到,节奏放缓并不代表房子卖不动。

今年1月份至3月份,位于江东新区的碧桂园·东江凤凰城共销售274套,销售金额达1.48亿元,取得了不俗业绩。该项目总经理陈君宜对记者说:“我们楼盘作为河源的传统大盘,销售进入了相对稳定的通道。”

虽然各个楼盘的销售情况不一,但像碧桂园、雅居乐等外来品牌以及坚基美好城等本地品牌,因开发的产品符合市场方向、定位清晰、定价合理,其销售业绩均较为平稳,有些还称得上“热销”产品。

据市房管局发布的《2015年一季度河源市区房地产市场统计简报》显示,1月份—3月份,市区新建商品房预售面积34.77万平方米,同比增长35.4%;预售套数3054套,同比增长54.63%;成交金额19.55亿元,同比增长27.12%。

相对于一手房销售,二手房的交易没有那么活跃,但同比也没有出现大幅滑坡现象。据市房管局统计,1月份—3月份,市区二手房交易面积9.87万平方米,同比增长5.45%,交易套数807套,同比增长22.09%。交易金额约1.92亿元,同比下降5.76%。

从上述一手房与二手房销售数据可以看出,河源的房地产市场虽然算不上“火爆”,但也绝不是“寒冷”,而是处于比较温和与平稳。

“刚需族”发力,“刚需盘”不愁嫁

刚需族,是指“有刚性需求的购房群体”,是楼市购买力最真实的群体,囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群,其中“80后”所占比例最大。

刚需群体在房地产市场中所占的份额,决定了当地房地产市场的健康程度、发展活力与潜力。

根据市房管局对购房对象的分析,在已购房群体中,本市区占23%,县区占39%,外市占38%。在投资投机群体被持续挤出河源市场的形势下,县区人群、外市购房基本上都是刚需群体。县区与外市群体占到了77%,这说明,一是河源购房的刚性需求仍有提升空间,二是中心城区首位度在不断增强。

有刚需族,就有刚需房。因为房价和供求关系不一样,所以每个地方的刚需房定义也不一样。如果将144平方米以下的房产定义为河源刚需房的话,1月份—3月份市区所售房产建筑面积90平方米—144平方米的占到了68%,3房—4房的占到了78%。由此可见,刚需房仍是市场的销售主流,也应是开发的主要方向,因此,市政府主要领导在调研住宅市场时强调,希望房地产企业要增强发展信心,调整户型结构,增长有效供应,积极适应市场要求。

库存压力大,楼盘理性定价合理回调

就市区来看,2015年新批准预售商品房面积25.51万平方米,同比增长103.43%,新批准预售商品房套数1909套,同比增长16.19%。其中,住宅批准预售面积23.86万平方米,同比增长255.59%,住宅批准预售套数1661套,同比增长240.37%。再加上往年积累的在售商品房,河源楼市的去库存压力还是比较大的。河源房地产职业经理人胡旭东、碧桂园东江凤凰城项目总经理陈君宜等在采访中均持上述态度。

在市场库存压力大的情况下,追求高利润率或者亏本换量都不是明智之举,无论对开发商自身还是对整个行业来说,都将造成损失,根据楼盘实际情况合理定价才是正确之道。在3月份召开的市区房地产企业座谈会上,一些开发企业负责人也认识到了这一点。

记者在调查中了解到,目前房地产市场定价较为理性,并进行了合理回调。据市房管局统计,1月份—3月份,市区商品房均价5622元/平方米 ,同比下降6.12%,环比下降0.43%,商品住房均价5001元/平方米, 同比下降5.41%,环比增长1.44%。其中,3000元—5000元的占65%。

房价还有没有回调空间?房地产职业经理人秦祥军认为,开发成本与融资成本现在扳着手指都能算得出来,房地产开发已经进入薄利微利时代,库存压力大并不是房价下调的必然因素,河源房价本来就没有泡沫,房价已经探底,再下降的可能性不大,这个时候应是购房者出手置业的好时机了。

策划统筹:谢雨 执行策划:吴俊杰 撰稿:本报记者 吴俊杰

编辑:黄剑锋
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