河源网
您所在的位置: 河源网首页 > 资讯频道 > 楼市家居 > 正文

各路房企“饿着肚子抢地”赌明天

2017-8-11 7:00:00河源日报来源:经济参考报

在不断“加码”的楼市调控下,一些开发商为了能继续“留在牌桌上”,“饿着肚子也要拿地”的心态明显,一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。记者调研发现,除了一二线城市土地资源始终受追捧,部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。
业内认为,尽管房地产市场已经明显降温,但房企因为2016年销售乐观,补库存积极性依然非常高,对热点城市热门地块拼抢依然积极。业内专家建议,房地产企业高价拿地背后风险重重,不仅抬高周边房价,还将影响人们预期,加大调控压力,相关部门宜未雨绸缪。

开发商依然在“抢地”

“地方政府探索抑制地价的方法,而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示,一二线城市土地资源始终受到开发商追捧。
6月2日,石家庄正定新区迎来2017年第三次公开出让活动,活动涉及六宗住宅用地,出让面积323068.03平方米(约484.6亩),国内知名房企碧桂园、保利、万科和石家庄本土房企天山、润江等25家房企参与此次竞拍,最终由4家房企以总价42.33亿元成功竞得,其中楼面价最高达20923元/平方米,为近年石家庄“地王”。
值得注意的是,2016年石家庄“地王”为棉三棉四地块楼面地价8402元/平方米,而去年11月正定新区楼面价仅为2549元/平方米,本次土拍天山地产竞得的[2016]008号地楼面价高达20923元/平方米,创下石家庄楼面价新高。
记者梳理发现,为控制地价,防止“地王”涌现,各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”,甚至摇号等方式,以期达到限制地价效果。北京在去年9月底出台新政严控地价,杭州等热点城市限定土拍溢价率,广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式,抑制新“地王”。石家庄正定新区在本次土地拍卖中,也是首次采用“限地价、竞配建人才安置房”规则。
但多种调控措施仍难阻开发商拿地的高涨热情。如4月底,杭州调整土地拍卖竞价规则后“首拍”的5宗地块触及“新规”,或须现房销售,或须自持面积,或须配建保障房。
业内人士认为,虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式,但热点城市仍拍出高价地并不意外。
同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为,土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地,设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价,因为对于房企来讲,其实际土地成本并没有降低,并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用,反而会进一步推升未来住房的价格。

“有了地就有未来”

“对开发商来说,最重要的就是拿地,尤其是在热门城市,有了地就有未来,拿了高价地可能会死,但没有地一定会死,归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。
从限购、限贷到限价、限售、限商,本轮调控步入“五限”时代。张大伟分析认为,目前楼市调控政策明显收紧,针对土地价格的调控也层出不穷,限价、增加持有等政策非常多,抑制了土地市场的溢价率,但房企因为2016年销售乐观,补库存积极性依然非常高,因此即便调控不断加剧,房企对部分热点城市热点地块的拼抢依然明显。
有开发商表示,热门城市土地供应有限,高价拿地虽然难受,但这么多年来,很多高价拿地的企业并没死,这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死,老百姓则是拼命要赶上买房“这班车”。
同时“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大,评级越高,发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%,而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上,没有规模的中小房企很难生存。
时代地产总裁助理康峰预计:“未来可能根据企业规模来拍地,市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有1万多家,最后能存活的或许只有排名前十的企业。”
碧桂园、绿城、越秀等大中房企认为,政府“限地价”期间正是拿地好时机。值得注意的是,碧桂园已连续5个月拿地金额超过百亿元,中海地产也连续两个月拿地超过百亿元。

高价拿地背后风险重重

当前,楼市调控政策不断收紧,开发商拿地赌未来、赌政策周期,尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。
业内专家表示,这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目,对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显,在过度透支房地产市场预期的同时,也增添了未来市场运行的不确定性,容易诱发市场恐慌性需求,加大调控压力。
记者梳理发现,由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧,部分三四线城市开始成为土地市场的新亮点,一些地方甚至地价屡破新高,高溢价地频出。多位专家认为,三四线城市高价地频出引发涨价预期,带动投机需求回潮,同时刺激地方政府高价供地冲动,容易带来库存反弹,值得警惕。
中原地产研究显示,一二线城市土地市场成交相对平稳,但三四线成交量价上涨迅速。张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年明显上升。
多家房企投资负责人表示,随着一二线城市的拿地门槛越来越高,一些房企转到三四线城市补仓冲动强烈,房企资金外溢趋势越发明显。
业内人士认为,三四线城市土地市场火爆,刺激开发商继续拿地,也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉记者,三四线城市去库存难,一方面由于库存基数较大;另一方面则与新增土地供应有关,这与地方政府收入、债务压力,有着千丝万缕的联系。
一些专家建议,目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策。对一些强三四线城市进行适度控制,防止价格过度上涨,严厉遏制投机炒作;对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持,比如加大县级政府的财政支持,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。
目前国土资源部和住建部已明确通知要求,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要减少供地;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。多位业内人士建议,热门城市可建立住宅用地供应分类管理制度,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,结合本地土地出让情况,灵活确定竞价方式,严防高价地扰乱市场预期。 (据《经济参考报》)

编辑:姜四清

  分享到      

河源日报社全媒体版权与免责声明:

① 凡本网注明“来源”为“河源日报”、“河源网”、河源日报微信群(河源日报微信、河源日报槎城社区微信、河源日报微生活微信)的所有文字、图片 和视频,版权均属河源日报社所有,任何媒体、网站或个人未经协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经被本社协议授权的媒体、网站,在 下载使用时必须注明来源:河源日报、河源网,或本社微信号全称,违者本社将依法追究责任。

  

② 本网未注明“来源”为“河源日报”、“河源网”,以及河源日报微信群的稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点 或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的“来源”,并自负版权等法律责任。如擅自篡改为“来源:河源网”, 本网将依法追究责任。如对文章内容有疑议,请及时与我们联系。

  

③ 如本网转载涉及版权等问题,请作者在两周内速来电或来函与河源网联系。

  

联系人:吴先生(电话:0762-3386120)

相关阅读:

网友评论:

已有0条评论

昵称:


河源农商行